Investire nel Mattone: La Mia Esperienza con l’Affitto Come Strategia d’Investimento

Negli ultimi mesi mi sono spesso ritrovato a riflettere sull’idea di acquistare un immobile da mettere a reddito. Non è una domanda nuova, ma è una di quelle che tornano ciclicamente quando si parla di investimenti personali: “Conviene davvero comprare casa per affittarla?”

Spinto da un mix di curiosità e dubbi, ho deciso di approfondire l’argomento, raccogliendo dati, confrontandomi con esperienze reali e facendo alcuni calcoli.

In questo articolo, voglio condividere con voi il percorso che ho fatto, le riflessioni nate lungo la strada e i pro e contro che ho incontrato. Non intendo dare verità assolute, ma offrire uno spunto per chi si sta ponendo la stessa domanda.

Il caso che ho analizzato parte da un’opportunità concreta: un appartamento di circa 80mq situato in un comune della Lombardia, in vendita a 60.000 euro. L’idea era semplice: ottenere un mutuo, affittare l’immobile per 10 anni, e far sì che la rata venisse coperta dall’affitto stesso. Una sorta di “si paga da sola”. Al termine del periodo, l’intenzione sarebbe stata quella di estinguere il residuo di mutuo e, magari, vendere l’appartamento.

Sulla carta sembrava un’idea sensata, ma è bastato grattare un po’ la superficie per rendermi conto che i numeri raccontano una storia diversa da quella sperata.

I Numeri Non Mentono (Ma Sanno Essere Deludenti)

Iniziamo dai rendimenti. In Italia, il rendimento medio lordo di un affitto si aggira intorno al 7%. Nel mio caso, su un immobile da 60.000€, significherebbe un canone annuo di circa 4.200€, ovvero 350€ al mese. Già qui, le aspettative iniziali (che ipotizzavano un rendimento del 10%) cominciavano a ridimensionarsi.

A questo si devono togliere diverse voci:

• 21% di cedolare secca
• Rata del mutuo: ipotizzando un LTV dell’80%, circa 3.000€ all’anno
• IMU, spese condominiali, manutenzione ordinaria
• Costi di gestione e turnover degli inquilini
• Eventuali periodi di sfitto

Anche l’investimento iniziale richiede un impegno importante:

• 12.000€ di anticipo
• 3.000€ circa per spese notarili, agenzia e tasse
• 5.000€ per ristrutturazioni e arredamento base

Facendo due conti, anche ipotizzando uno scenario ottimale, il rendimento si attesterebbe attorno al 5% annuo composto. E questo senza considerare imprevisti.

Parlando con altri investitori, ho capito che il vero ago della bilancia è rappresentato dall’inquilino. L’affitto, da passivo, può trasformarsi in una fonte di stress e spese impreviste se qualcosa va storto.

Mi hanno raccontato storie poco incoraggianti: inquilini morosi, immobili danneggiati, anni di attese per uno sfratto. In alcuni casi, si arriva addirittura a vendere l’immobile in perdita solo per uscire da una situazione diventata ingestibile.

Una testimonianza che mi ha colpito parlava di una casa devastata (cemento nel WC, infissi distrutti) e spese legali ingenti, con un bilancio finale pari a zero. Sono scenari estremi, certo, ma non così rari come si potrebbe pensare.

Un altro aspetto che ho sottovalutato è la liquidità. Vendere un immobile può richiedere mesi, a volte anni. E nel frattempo, se si ha bisogno di denaro, non è facile “smontare” una casa pezzo per pezzo come si farebbe con un ETF.

Quando Può Avere Senso

Detto ciò, non voglio demonizzare l’investimento immobiliare. Ci sono contesti in cui può funzionare molto bene:

• Zone turistiche con forte domanda di affitti brevi
• Città universitarie con studenti in cerca di stanze
• Aree in espansione o con infrastrutture in sviluppo
• Immobili ereditati (e quindi senza esposizione finanziaria)
• Locazioni brevi o transitorie (ad esempio per lavoratori)

Conosco chi riesce a ottenere rendimenti netti del 7-10% grazie ad appartamenti condivisi o affitti brevi ben gestiti. Ma richiedono presenza, attenzione e una buona conoscenza del mercato.

Rispetto ad altre forme di investimento – come fondi indicizzati, ETF, obbligazioni – l’immobiliare ha una soglia d’ingresso più alta, è meno liquido, e spesso più stressante. È un investimento che, per molti, diventa un vero e proprio lavoro, con tutte le complicazioni del caso.

Alcuni consulenti finanziari suggeriscono alternative più passive, che con meno tempo e rischi offrono rendimenti simili o superiori. In molti casi, l’idea che “l’immobile si rivaluta nel tempo” viene messa in discussione anche dall’andamento stagnante (o negativo) del mercato immobiliare italiano in diverse aree.

Personalmente, questa esperienza mi ha insegnato che l’investimento immobiliare non è per tutti. Richiede capitale, tempo, pazienza, e un certo grado di tolleranza al rischio. Non è un investimento passivo, ma una piccola attività imprenditoriale.

Ha senso? Dipende. Se si ha già una buona base patrimoniale, può essere un modo per diversificare. Ma farlo come primo investimento, magari con pochi risparmi, può risultare molto più rischioso di quanto sembri.

Come mi ha detto qualcuno: “Non è un pessimo investimento. È solo pessimo quando viene fatto senza preparazione, spinti più dalla paura di ‘lasciare i soldi fermi’ che da una reale strategia.”

E voi?